9月1日，由住房城乡建设部和中国人民银行联合发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》（以下简称“办法”）已正式实施。本次管理办法的出台为广大房地产相关机构严格履行反洗钱义务提供了法规基础，是我国反洗钱监管体系不断完善的重要体现，使监管覆盖更全面，形成对洗钱犯罪的全方位防控，也是我国迎接FATF第五轮互评估的重要举措。

《办法》明确，房地产从业机构依法履行反洗钱义务，包括建立健全反洗钱内部控制制度，指定内设机构或者人员负责反洗钱工作；采取合理措施定期识别、评估本机构面临的洗钱风险，并根据风险评估结果，制定和采取适当的洗钱风险管理制度和措施，持续监控其执行情况；了解客户身份信息及其交易目的；客户身份资料和交易记录保存期不少于十年；不得向身份不明的客户销售房屋或者提供经纪服务；采取反洗钱特别预防措施；反洗钱社会宣传；反洗钱内部审计等等。

《办法》规定，房地产从业机构发现或者有合理理由怀疑客户拟进行的房屋交易与洗钱等犯罪活动相关的，应当及时向中国反洗钱监测分析中心提交可疑交易报告。

原文链接：https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2025/art_dce01c8a034947938e1a0ed07c3f1ba9.html

本文将从国内外监管的要求、真实房地产洗钱案例出发，提示在新法规要求下，房地产从业机构的合规建议。

一、房地产行业反洗钱面临的特定挑战

（一）FATF：房地产行业风险为本指引

2022年7月，金融行动特别工作组（FATF）发布《房地产行业风险为本指引》。该指引为指导各国了解房地产行业面临的最新洗钱和恐怖融资风险，并采取相应控制措施提供了指导。

指引指出房地产行业面临的特定挑战，例如：通过政治公众人物洗钱、通过购买豪华房地产、使用虚拟资产、滥用匿名公司和“看门人”（律师、投资顾问、会计师等专业人士）进行洗钱等。

指引强调了充分全面地理解FATF风险为本方法的重要性，并指出各国法律和监管框架不同，房地产行业面临的威胁也不同。各国应在充分理解风险为本方法的基础上，建立房地产行业反洗钱和反恐怖融资体系。

https://www.fatf-gafi.org/en/publications/fatfrecommendations/documents/guidance-rba-real-estate-sector.html

（二）中国洗钱和恐怖融资风险报告（2022）

中国洗钱和恐怖融资风险报告（2022）指出我国特定非金融行业（房地产/贵金属和宝石两个行业）的反洗钱缺陷为中等水平。

其中房地产行业在购房/变更买受人/房产过户等交易过程都可能蕴含洗钱风险，该行业洗钱固有风险为“中等”且房地产开发企业在对客户在投资房产中利用复杂的股权结构转移资金或进行利益输送的行为关注较少，无法保证对客户身份的充分识别/房地产行业大额交易和可疑交易报告工作尚处于起步阶段。

总体而言，房地产行业反洗钱意识仍旧比较薄弱，行业总体剩余缺陷为“中等”水平。

二、房地产行业反洗钱监管不断强化

早在2007年，《中华人民共和国反洗钱法》首次将“特定非金融机构”纳入反洗钱义务主体范围，但未明确其具体定义和范围。

2017年，住房城乡建设部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，明确房地产开发企业、房地产中介机构在销售房屋、提供经纪等相关服务时积极履行反洗钱义务，明确要求客户身份资料和交易记录保存期限不少于5年；要求使用现金支付时，当日现金交易单笔或者累计达到人民币5万元以上，应在交易发生之日起5个工作日内向中国反洗钱监测分析中心报送大额交易报告。

2018年,中国人民银行发布《关于加强特定非金融机构反洗钱监管工作的通知》，首次明确“特定非金融机构”包括房地产开发企业、房地产中介机构销售房屋、为不动产买卖提供服务、贵金属交易商、会计师事务所、律师事务所等8类机构，并强调房地产开发企业、房地产中介机构销售房屋、为不动产买卖提供服务时应当履行反洗钱和反恐怖融资义务，该通知内还提出在无具体或严格规定的情形下特定非金融机构应参照金融机构的反洗钱和反恐怖融资规定执行。

2020年，中国人民银行营业管理部发布了《北京地区房地产行业反洗钱和反恐怖融资工作暂行办法》征求意见稿，规定北京地区房地产开发企业、房地产中介机构在销售房屋、提供经纪服务等环节履行反洗钱和反恐怖融资义务。 虽然该暂行办法后续没有正式通知执行，但其深入了解房地产行业的业务流程也为后续法规的制定和执行提供了良好的基础。

2025年1月，新《反洗钱法》修订，明确特定非金融机构中提供房屋销售、房屋买卖经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构需依据本法规定履行反洗钱义务。

2025年9月，《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》的出台，要求在中华人民共和国境内依法设立，提供房屋销售、房屋买卖经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构（以下统称房地产从业机构），应当依据本办法规定履行反洗钱义务，管理办法进一步细化了房地产从业机构有关反洗钱规定工作。但该办法修订了原有2017年通知中的客户身份资料保存期限规定，由5年修订为了10年，目的为契合新反洗钱法规定；通知中删除了现金交易超5万元报送可疑交易报告要求。

三、从新加坡洗钱案看房地产洗钱特征

在震惊全球的新加坡洗钱案中，10名嫌犯均持有大量价值不菲的房产，部分房产经纪人出于业务考虑并未按照当地反洗钱规定严格履行客户尽职调查义务，并通过作假账/伪造收入欺骗银行，隐瞒资金来源调查。

除嫌犯以本人名义购买房产外，其试图通过诱惑当地实际经营企业主利用其公司名义买房，购房款由嫌犯提供并给其佣金，通过这种方式让银行降低怀疑。

链接：新加坡洗钱案

通过购买房产方式进行洗钱俨然已成为不法分子掩盖非法资金来源的常用手段，这得益于房地产自身的行业特性与洗钱需求高度契合：

1）房产资产价值高，如一线城市核心地段住宅价值动辄数千万甚至上亿，单套房产则可轻松洗白数千万、上亿的非法资金。

2）交易环节多，隐蔽性较强，如付款环节，可通过现金支付方式来规避大额资金监管、产权登记环节，借助亲友或空壳公司代持房产，切断非法资金与不法分子本人的关联。

3）跨境购买房产，实现非法资金外逃，如境内不法分子通过境外公司代持、海外信托等方式，将非法资金转移至海外购置房产。

四、房地产从业机构反洗钱合规策略

1、建立健全内控制度体系，指定具备合规背景或反洗钱经验的内设机构（如合规部）或专人牵头反洗钱工作，同步建立跨部门协作机制（如销售部、中介服务部与合规部的信息同步流程）。定期开展洗钱风险自评估，并根据评估出的高风险领域制定合理的管控措施。

2、落实客户身份了解及资料保存要求，分主体规范客户身份核验流程（如针对自然人客户、法人和非法人组织、代办人及未成年人、学生、无业人员等高风险购房群体）；对于身份不明客户且拒不配合提供身份证明材料等信息的，拒绝销售服务，并及时提交可疑交易报告；尤其关注非客户同名的银行账户付款、收款等异常情况，有合理理由怀疑客户拟进行的房屋交易与洗钱等犯罪活动相关的，及时提交可疑交易报告；按照“保存期不少于十年”要求，建立电子合同档案库，明确专人管理，避免因资料丢失、损毁导致合规风险。

3、建立健全名单管控机制，房地产从业机构应按照《管理办法》第十四条要求，建立特别预防措施名单库动态更新、匹配、处理等机制，确保及时预警、及时向相关部门报告。

  4、开展全员有关反洗钱内容培训，优先组织管理人员和反洗钱专职人员参加行业主管部门或自律组织的培训。针对一线员工（如销售顾问、中介经纪人）开展场景化培训，通过模拟“他人代办业务身份查验”“客户拒不提供身份证明应对”等场景，提升实操能力。

《办法》的落地实施，将为房地产从业机构带来一定的挑战，尤其是目前整体行业发展放缓的大背景下，如何结合法规要求细化客户及买卖管理，切实履行反洗钱义务值得房地产从业机构深入研究。【捷软反洗钱】深耕反洗钱领域多年，曾为房地产相关行业提供反洗钱系统建设及咨询服务，愿与房地产从业机构共同探讨，支持法规切实落地和行业整体发展。